Institutionele vastgoedbeleggers zijn op zoek naar duurzame en stabiele diversificatie. Residentieel vastgoed voldoet perfect aan die vereisten. JLL wil dat soort gebouwen ‘in blok’ aanbieden. ‘Het is de perfecte anticyclische belegging’, zegt Adrian Glatt, Head of Capital Markets bij JLL.
‘Residentieel vastgoed was in België traditioneel het speelveld van kopers-bewoners en van privé-investeerders. In onze buurlanden is de situatie anders, daar zijn ook institutionele beleggers al langer actief op de residentiële vastgoedmarkt’, geeft Adrian Glatt aan. ‘In België ligt de focus van de institutionele beleggers historisch op de kantoormarkt, de retail en de logistiek. Bepaalde van die sectoren hebben sterk te lijden onder de gevolgen van de coronapandemie, en dus biedt het residentiële vastgoed een interessant alternatief.’
Dat residentiële vastgoed moet uiteraard aan een aantal voorwaarden voldoen. De belangrijkste daarvan is dat je het ‘in blok’ moet kunnen aanbieden aan beleggers, een volledig gebouw met minstens een honderdtal appartementen, zeg maar. ‘We spreken dan al snel over een investeringsvolume van minstens 15 miljoen euro. In de praktijk zal het haast altijd om een nieuwbouwproject gaan, al was het maar omdat zowat 70 procent van de bestaande appartementen in Vlaanderen in handen is van de bewoners. Vooral in de centrumsteden zien we een nieuwe trend: huurders uit de middenklasse maken de meerderheid uit in die markt, en bovendien zit de vraag naar kwalitatieve en duurzame appartementen er nog altijd stevig in de lift.’
Andere criteria die in de ontwikkeling van deze nieuwe markt een belangrijke rol spelen, zijn de demografische samenstelling van de bevolking in een stad en de gemiddelde koopkracht van de potentiële huurders. Opmerkelijk genoeg zal de kust, waar de vastgoedmarkt al jarenlang boomt, nog even buiten schot blijven, verwacht Glatt. ‘Door de verhouding tussen de verkoopprijzen en de huurprijzen ligt het verwachte rendement er voor dit soort beleggers te laag.’
Weinig invloed van economische terugval
Historisch gezien lagen de rendementsvereisten van institutionele beleggers voor residentieel vastgoed een stuk hoger dan die van de privé-investeerders. Hierdoor bleef die markt in ons land grotendeels buiten het vizier van institutionele fondsen. Ondertussen liggen de kaarten anders. Het rendement van commercieel vastgoed is naar beneden toe bijgesteld. Omgekeerd is een jaarlijks rendement van 3,5 procent voor residentieel vastgoed realistisch. Bovendien liggen de financieringskosten voor dit soort vastgoed zeer laag en blijft het een bijzonder anticyclisch product, dat amper beïnvloed wordt door een eventuele economische terugval. ‘Gezien het bijzonder defensief en anticyclisch karakter, wordt residentieel vastgoed dé groeipool voor institutionele vastgoedbeleggers in de komende jaren.’
Adrian Glatt Head of Capital Markets bij JLL.
‘Hierdoor merken we voor het eerst een groeiende belangstelling voor Belgisch residentieel vastgoed, vooral bij grote buitenlandse institutionele investeerders. Zij hebben al een stevige traditie: de portefeuille van een aantal Duitse of Nederlandse fondsen bestaat vaak al decennialang grotendeels uit residentieel vastgoed. Zij beschikken over de nodige knowhow voor het beheer van dit soort gebouwen en ze staan klaar om interessante nieuwe markten te betreden. Daarom heeft JJL besloten zich in België op die relatief onontgonnen markt toe te leggen.’
Op wat langere termijn verwacht Glatt dat het residentieel vastgoed zich in ons land kan opwerpen tot een vierde poot voor institutionele beleggers. ‘Naast de retail, het kantoorvastgoed en de logistieke gebouwen dus. Die trend zet zich in de ons omringende landen al enkele jaren door. In die mate dat residentieel vastgoed in heel Europa al goed is voor een jaarlijks investeringsvolume van 50 miljard euro. België loopt dus achter. Dat heeft onder meer te maken met de traditionele baksteen in onze maag en met de vaststelling dat vastgoed hier voor gebruikers en privé-investeerders fiscaal een zeer aantrekkelijk product blijft.’
Op korte termijn zou vooral het vergunningsbeleid nog een struikelblok kunnen vormen voor geïnteresseerde institutionele beleggers. ‘Nogal wat centrumsteden kampen met een verouderd aanbod aan appartementen. Promotoren zijn vragende partij om dat aanbod te vernieuwen, maar daarvoor zijn zij uiteraard ook afhankelijk van de nodige vergunningen.’
Bron : De Tijd
