Investeren in vastgoed. Voor sommigen de triviaalste zaak van de wereld en hoeksteen bij het opbouwen van hun vermogen, voor anderen iets wat enkel tot de verbeelding blijft spreken. Maar voor de meesten onder ons beperkt het zich tot dat ene pand waar we zelf in wonen. Beleggingsadviseur Dirk Van Dycke ziet echter wel gelijkenissen met de aandelenmarkten.

Niet voor Frank Van Rycke, auteur van ‘In 10 jaar binnen’, die zich dankzij investeringen in vastgoed ‘binnen’ werkte in tien jaar tijd, inclusief het vallen en opstaan. Een verbazingwekkend openhartig boek dat zich, met in België alleen al 30000 verkochte exemplaren, een bestseller mag noemen. Dat is een lezerspubliek van ruwweg 1,1% van de werkende Vlaamse bevolking. Een groep die in haar totaliteit ergens 3 miljard aan spaargelden vertegenwoordigt. Als iedere lezer zich een pand van gemiddeld 150000 euro aanschaft, is dit meteen goed voor een omzetimpact van 4,5 miljard op de vastgoedmarkt. Ik beschik (nog ) niet over alle cijfers voor gans België maar het geeft een ruw idee van de impact van het boek. Vorig najaar haalde ook de Franse versie van het boek de top tien in de Belgische boekenverkoop.

Na het lezen van zijn boek contacteerde ik hem. Wat me opviel waren de grote parallellen met beleggen in aandelen en hoe gelijklopend de weg naar succes in beide domeinen is. De herkenning was verbluffend, ook al ging het niet over aandelen maar over onroerend goed.

Allen daarheen

We spaarden met z’n allen al meer dan 250 miljard samen dat nu staat te ontwaarden op spaarboekjes. Geld waar bovendien beleidsmakers duidelijk op azen. Vastgoed kopen dus maar met die spaarcenten? Helaas is het zo simpel niet. Beleggen in vastgoed is een delicate zaak waar men best met kennis van zaken aan begint.

Om te beginnen is er illiquiditeit, een van de meest onderschatte en donkerste kantjes van risico door investeerders in eender welk domein. Vastgoed koop of verkoop je niet met de klik van een muisknop. Daar gaat tijd over, soms veel tijd. Een goed getimede en geprijsde aankoop is dan ook van uitermate belang. Aandelen mogen dan meer liquide voor handen zijn, ze hebben vaak ook meer last van volatiliteit, van kwartaalresultaten en door media gefaciliteerd leningengedrag.

Hoe lager de aankoopprijs, hoe beter zou je denken. Maar net zoals bij aandelen is dat ook bij vastgoed relatief. Er is een groot verschil tussen enerzijds een gezond, gestadig stijgend, aandeel kopen op een dip, en anderzijds iets te kopen wat historisch laag staat. Een lage prijs heeft meestal een reden. Murphy moet akkoord gaan met me dat die reden vaker dan niet slechts na de aankoop duidelijk lijkt te worden. Bij vastgoed is het eender. Een ‘margin of safety’ door sterk te onderhandelen over een (te) lage aankoopprijs is een ijzersterke troef. Maar iets kopen gewoon omdat het goedkoop is in absolute termen zal ook in die wereld veelal nefast blijken. Wat op het eerste zicht lijkt als minder risico nemen door een kleinere lening aan te moeten gaan, kan dus het averechts effect hebben en het risico net vergroten.

Bij vastgoed is het belang van ligging niet genoeg te benadrukken. Vastgoed laat zich immers niet (of toch uiterst moeilijk) verplaatsen. Bij aandelen wil je ook je aankopen doen in die sectoren die het best in de markt liggen en de aandelen oprapen met de grootste relatieve sterkte. Dit zijn de aandelen die relatief sterker stijgen dan alle andere aandelen (zie bvb chartmill.com).

En net zoals bij het handelen op de beurs, zijn ook bij vastgoed het beheersen en in kaart brengen van risico en het vermijden te handelen op emoties de grootste determinanten van langdurig succes. Daartoe gebruiken we spreiding en marginaal risico. Wie 1 pand bezit draagt meer risico dan wie er 10 bezit. Staat er in dat laatste geval eentje leeg, dan hou je nog een groot deel van je passief inkomen uit huurgelden.

Nog een te hanteren principe bij het beheersen van risico, dat opnieuw voor beide werelden essentieel lijkt voor succes, is het kortwieken van verlieslatende zaken en het hanteren van een hefboom bij wat winstgevend is. Ook Frank schrijft over hoe hij zijn verliezen nam als dat nodig was en zo een vergissing niet de kans gaf een probleem te worden.

Opgelet tenslotte met algemene stellingen die het belang van bovenstaande enkel onderschatten. Zo zouden op termijn aandelen de beste belegging zijn, net zoals op termijn vastgoed zeker in waarde toeneemt. Helaas is dit niet voor elk individueel aandeel of pand het geval. Het was de grote econoom Keynes die stelde dat we op lange termijn allemaal dood zijn. Hoewel niet algemeen geweten, was Keynes ook een speculant.

Afblijven

Wie er niets van afweet blijft er dus ook beter af? Misschien wel. Maar men kan beide vormen van investeren leren, zelfs terwijl men het al in de praktijk omzet.

Daartoe schreef bovenstaande auteur de opvolger ‘Zo word je STEENrijk’ dat sinds vorige week overal te koop is en zich ondertussen positioneerde op nummer 3 van de non-fictie bij FNAC, op nummer 2 van ‘best verkochte boeken’ bij Standaard boekhandel en als e-boek zelfs op de eerste plaats.

Ik had het genoegen het boek voor het ter perse gaan te kunnen nalezen en van commentaar te voorzien. Het boek gaat nog dieper in op de praktijk dan z’n voorganger met tal van concrete, nuttige en eenvoudig te implementeren tips. In dezelfde ontwapenende stijl schrijft Frank over ZIJN verhaal en daarbij schuwt hij de rauwe kant van het verhaal niet. De ervaring die hij met scha en schande opdeed. De zaken waar je het meest uit leert. Want daar gaat het – vooral in het begin – bij elke vorm van investeren om: winnen of leren! Het boek eindigt zelfs met een realistische waarschuwing voor wie er aan wil beginnen.

Zou het kunnen dat er bij het beleggen in vastgoed, net zoals bij het beleggen in aandelen, geen slechte tijden bestaan maar enkel een slechte voorbereiding?